Recuperando a posse do seu imóvel com rapidez e legalidade
Ver DetalhesA aquisição de um imóvel é um dos maiores passos financeiros na vida de uma família ou investidor. No entanto, o entusiasmo inicial com a assinatura da promessa de compra e venda com construtoras, incorporadoras ou loteadoras frequentemente dá lugar à angústia e ao sufoco financeiro. Com o passar dos meses, a incidência de juros abusivos, cumulação indevida de índices de correção (como IGPM/IPCA mais juros capitalizados), cobranças de taxas ilegais e multas rescisórias leoninas tornam a parcela do imóvel impagável.
Na Ramirez Advocacia, atuamos no reequilíbrio de contratos de compra e venda de imóveis. Apoiados no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência do STJ, identificamos cláusulas nulas e cobranças indevidas para reduzir o valor das prestações, recalcular o saldo devedor, restituir montantes pagos a mais ou garantir a rescisão do contrato com devolução justa dos valores.
Quando o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Pode Ser Revisitado?
As promessas de compra e venda elaboradas por grandes construtoras e loteadoras costumam ser contratos de adesão, formulados sem margem para negociação e frequentemente recheados de abusividades. Atuamos nas principais falhas contratuais do mercado imobiliário:
Juros Abusivos e Correção Monetária Cumulativa
Identificamos a aplicação de juros remuneratórios acima do limite legal, cobrança de juros antes da entrega das chaves (juros no pé de forma irregular), ou a utilização de índices de reajuste incompatíveis com a realidade do contrato, gerando um efeito "bola de neve" no saldo devedor.
Cobrança Ilícita de Taxa SATI e Comissão de Corretagem
Requeremos a devolução de valores cobrados indevidamente a título de Assessoria Técnico-Imobiliária (Taxa SATI) e da Comissão de Corretagem quando repassadas ao comprador sem a devida transparência e informação prévia clara exigida pelo STJ (Tema Repetitivo 938).
Atraso na Entrega da Obra e Multas Unilaterais
Se a construtora extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, buscamos a inversão da cláusula penal (aplicando a mesma multa do comprador em desfavor da construtora), além de indenizações por lucros cessantes ou danos morais.
Distrato Imobiliário e Rescisão Contratual (Lei nº 13.786/2018)
Se as parcelas ficaram inviáveis e o comprador necessita desfazer o negócio, atuamos para anular cláusulas de retenção abusiva que tentam reter de 50% a 100% dos valores pagos, garantindo a restituição do percentual justo previsto em lei e na jurisprudência.
Suas Garantias: Redução de Parcelas e Devolução de Valores
A antítese de manter um contrato abusivo é ver o sonho do imóvel próprio se transformar em um ralo financeiro que ameaça a estabilidade da família. A ação revisional reestabelece a justiça no contrato.
Pedido de Liminar para Depósito do Valor Incontroverso
Para evitar a negativação do seu nome ou a perda do bem durante o processo, ingressamos com pedido de tutela de urgência (liminar) para permitir o depósito judicial apenas do valor justo/recalculado da parcela, suspendendo cobranças abusivas e impedindo leilões ou ações de rescisão por parte da construtora.
Recálculo do Saldo Devedor e Restituição
Com a procedência da revisional, o juiz determina o recalculo do saldo devedor eliminando a capitalização ilegal e as taxas nulas. Valores cobrados a mais ao longo dos anos devem ser restituídos ao comprador ou abatidos diretamente do saldo devedor.
Devolução de Valores no Distrato por Culpa da Construtora
Quando a rescisão ocorre por atraso na entrega da obra ou descumprimento contratual por parte da construtora, o comprador tem o direito à restituição de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente e em parcela única (Súmula 543 do STJ).
O Diferencial da Ramirez Advocacia em Revisionais Imobiliárias
A condução de ações revisionais na Ramirez Advocacia une auditoria financeira e rigor técnico-processual:
Perícia Contábil e Financeira Prévia: Não ajuizamos ações genéricas. Nosso time realiza um diagnóstico matemático detalhado do contrato para demonstrar exatamente ao juiz onde estão os juros abusivos e a discrepância dos valores.
Combate à Retenção Abusiva em Distratos: Conhecemos a fundo as nuances da Lei do Distrato e as exceções que garantem ao comprador a maior devolução possível dos valores investidos.
Atuação Estratégica com Foco no Acordo: Utilizamos os pontos de vulnerabilidade contratual da construtora para intermediar negociações extrajudiciais com redução de saldo devedor ou readequação de parcelas.
💡 Dica do Especialista
"Antes de assinar qualquer 'Termo de Distrato' oferecido pela construtora, submeta o documento a uma avaliação jurídica. As empresas costumam colocar no distrato uma cláusula de 'quitação geral e irrevogável' com devolução de quantias irrisórias (como 20% ou 30% do que você pagou). Após assinar esse termo, reverter a situação na Justiça se torna incomparavelmente mais difícil."
Perguntas Frequentes
Sim! O fato de ter assinado o contrato não impede o comprador de questionar cláusulas abusivas ou cobranças ilegais praticadas durante a sua execução. O Código de Defesa do Consumidor permite a revisão de cláusulas que estabeleçam obrigações desproporcionais ou que violem a boa-fé contratual a qualquer tempo enquanto a relação estiver vigente.
Se a desistência for por vontade do comprador em contratos sob a regência da Lei do Distrato (após dez/2018), a retenção pela construtora varia em regra entre 25% e 50% (caso haja patrimônio de afetação) dos valores pagos. Porém, se o distrato ocorrer por culpa da construtora (como atraso na obra), a devolução deve ser de 100% de tudo o que foi pago, acrescido de correção monetária e juros, em parcela única.
"Juros no pé" é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel na planta. O STJ entende que a cobrança em si é permitida desde que esteja expressamente prevista no contrato. Contudo, se esses juros forem capitalizados ou incidirem sobre taxas abusivas sem a devida transparência, tornam-se ilegais e passíveis de revisão.
Não é recomendável simplesmente suspender os pagamentos por conta própria, pois isso pode gerar a inadimplência e a inclusão do seu nome nos órgãos de proteção ao crédito (ou a execução da garantia). O caminho correto é solicitar ao juiz, na Ação Revisional com pedido de liminar, a permissão para depositar em juízo o valor que entende devido (incontroverso).
Na compra direta com a construtora/loteadora, aplicam-se com rigor o Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Distrato, permitindo discussões amplas sobre índices (como o uso do IGPM) e percentuais de devolução. Já nos financiamentos bancários (como o Sistema Financeiro da Habitação - SFH ou SFI), regidos pela Lei de Alienação Fiduciária, as regras de leilão e execução costumam ser mais rígidas, exigindo teses específicas de nulidade de leilão ou recálculo do saldo devedor.